楼市“低税费时代”来临，一线城市“卖一买一”能省数十万
近年来，中央层面出台多项房地产税收减免或调整政策，涉及契税、个人所得税、增值税三大税种。
经上海易居房地产研究院测算，房地产三大税种减税政策落实后，全国住房交易一年可以减税约千亿元。
从购房人或卖房人的角度看，减税政策对普通家庭来说并不是几千块的“象征性优惠”，而是动辄10万–50万元量级的现金减负，对一线城市置换型购房者来说，税负下降金额甚至足够覆盖家庭两至三年的生活成本。
综合来看，房地产税收总体向交易成本不断减轻、一线城市税负平权、促进市场流动性的方向发展，对稳定楼市预期、激活交易和支持改善型需求起到了重要作用。
房地产交易三大税种系统性下调
2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（以下简称“公告”），明确自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，按照3%的征收率全额缴纳增值税；购买满2年（含2年）的住房对外销售，继续免征增值税。
此前相关规定中，个人出售未满2年的住房，需按5%的征收率全额缴纳增值税。此次新政直接将征收率下调2个百分点，降幅达到40%，而“满2年免征”的既有政策则保持不变。业内普遍认为，这是近年来住房转让环节力度较大的一次增值税减免。
更早之前，房地产系统性减税的窗口已于2024年12月正式开启。当时，财政部、税务总局、住房和城乡建设部三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易契税政策作出全面调整。调整之后，在全国范围内，无论首套还是二套，只要面积在140平方米及以下，契税税率降至1%，已处于历史最为宽松水平。
而自2022年10月起实施、并在2023年延续的“换房退个税”政策，也明确了出售自有住房并在一年内重新购房的，可对已缴纳的个人所得税予以退税。结合现行制度下“满五唯一免个税”“普通住宅个税最高1%”等规则，个税在住房交易中的成本已显著降低。
综合来看，契税、增值税和个人所得税三大房地产交易税种，已形成持续优化、协同减负的政策格局，为住房消费和置换需求创造了低成本的税收环境。
一线城市置换房产可省数十万元
在实际交易中，减税效果早已开始显现。
上海市民邹先生向记者表示，2022年至2025年三年间，他两次购房、一次卖房，累计享受了两次明显的税负下降。
其中一次减税源于首套房认定标准放宽，在办理契税时减少税费约7.2万元；另一次则受益于2024年12月契税新政，原本需按3%缴纳契税的第二套住房，税率降至1%，减税约15万元。两项合计，契税端减负约22万元。
若叠加此次增值税新政，减税效应将进一步放大。以成交价500万元的住房为例，在政策调整前，未满2年出售需缴纳增值税约23.81万元；新政实施后，税额降至约14.56万元，减少约9.2万元。
以一线城市一户“卖一买一”的家庭测算：出售一套700万元、未满2年的住房，同时购买一套900万元、130平方米的二套改善住房，在综合2024年11月以来的契税政策及此次增值税调整后，相较此前政策环境，合计可减税约32万元。
这一金额，相当于直接减少了数十万元贷款，不堪入耳的口述真实案例或足够覆盖一个家庭2至3年的基本生活支出。
从宏观层面测算，减税规模同样可观。
国家税务总局在2025年1月曾披露，2024年12月1日起一系列房地产税收减免新政策落地实施后，第一个月即减免税负116.9亿元，购房者实实在在享受到了真金白银的政策红利。
上海易居房地产研究院在结合2024年新房与二手房交易规模，并对2025年住宅交易金额进行估算后，测算2025年全国一手住宅交易金额约为7.3万亿元，二手住宅约为5.8万亿元。在此基础上进行一系列复杂计算后，易居研究院认为，三大税种减税政策落地后，房屋交易平均一年可减税约1017亿元。
“虽然考虑到实际成交规模存在一定波动，但总体来看，每年减税约千亿元是大概率事件。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
专家：低税费环境激活置业需求
本轮房地产减税，将极大地激活潜在的置换与改善型需求。
严跃进认为，住房交易环节税负下降后，业主出售旧房将更顺畅，从而自然带动新的购房需求，既体现居民改善居住条件的意愿，也有助于为新房市场释放潜在购买力。
“尽管增值税减税直接利好的是售房一方，但在实践中，购房者同样会间接受益。一方面，税费存在一定的价格传导机制；另一方面，房东税负下降后，挂牌房源的议价空间也相应扩大。”严跃进表示，从市场运行逻辑看，低税费环境正成为打通一二手房市场、促进交易循环的重要推手。
而对于市场担忧的“二手房挂牌量是否会明显增加”，严跃进认为，当前房地产市场以自住型需求为主，购房未满两年即出售的比例并不高，即便有所增加，也不会对市场形成过度冲击。
中指研究院则认为，个人售房增值税新政将显著降低二手房交易成本，有利于提升交易活跃度，但同时也可能在短期内增加市场供给，对部分老旧二手住房形成一定销售压力。
整体来看，随着中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，中央财办在解读时明确强调从供需两端发力、释放刚性和改善性需求，近期多项房地产政策已形成清晰合力。此次新政直接降低二手房交易税费，有助于降低换房门槛，更好支持改善型住房需求释放，并推动房地产市场运行逐步回归良性循环。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
马一凡
相关阅读
江苏无锡发布两项购房新政，支持人才购房和家庭改善购房无锡发布两项购房支持政策，分别提高人才购房补贴标准并实现一次性发放可充首付，同时为基本居住需求家庭提供最高20万元购房资助。
126 04-13 13:13
“地方附加税”改革将启，万亿级新税种如何设立由于“一税两费”征税对象、税基相同，部分专家认为未来地方附加税总体沿用此前征税范围和税基可能性大，但如何合理设定税率值得研究。
4734 03-22 19:52
“十五五”规划释放信号：提高个税专项附加扣除力度“十五五”规划纲要提出，充分发挥专项附加扣除政策作用，加大个人所得税抵扣力度。
6198 03-14 09:42
张连起委员：优化二手消费电子税收，有望激发万亿消费潜力现行税收征管制度与行业“向个人回收、个人无法开票”的典型特点存在适配落差。
325 03-10 13:50
房贷利率3年来首次跌破6%大关，美国楼市能否回暖？全美抵押贷款利率高于6%的群体规模已正式超越利率低于3%的人群。
1515 03-03 16:34 一财最热 点击关闭- 上一篇：2025楼市前高后低，业内预计调整四年后已逐步企稳
- 下一篇：没有了